随着最长潜伏期14天临界点的临近，疫情防控进入了深水区，遇到的问题更为突出，今年，在小区的物业管理工作中，绝大多数的物业公司配合政府，守土有责，尽心尽责，赢得了绝大多数业主的认可和赞赏，业主与物业公司的关系，共建了小区前所未有的和谐。结合前期小区物业管理中的出现的一些问题，我们编辑了防疫期间常见的物业服务法律问题问答，供物业公司与业主参考。

问：与新型肺炎防控有关的法律有哪些？

答：法律层面有全国人大制定的《传染病防治法2013》、《突发事件应对法2007》，行政法规层面有国务院制定的《突发公共卫生事件应急条例2011》，国务院规范性文件《2020关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》，主要是这四个法律法规规范性文件值得认真看看。除此之外，物业人应该认真阅读中国物业管理协会2020年2月1日发布的《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（试行）》，认真执行区政府防控疫情的有关通知。

问：如果疫情严重，当地政府可能会采取哪些紧急措施？

答：根据《传染病防治法》第四章“疫情控制”的有关规定，区政府市政府有权决定以下事项：一，对疫病场所或该场所特定人员实施隔离措施；二，决定停工、停业、停课等；三，宣布某区域、全区、全市为疫区；四，调集本区域人员和物资，五，征用各种物资。省级政府可以决定封锁局部疫区，国务院可以决定封锁大中城市，跨省调集人员物资并征用各种物资。

问：物业公司能否拒绝鄂A牌照车辆进入小区？

答：需要区别对待，一，物业公司有权以小区停车管理制度为由，拒绝未在物业公司登记的鄂A牌照进入小区，二，如果是业主登记车辆，则不得拒绝，但应当集中统计本小区内鄂牌车辆的详细情况，向社区书面汇报，并向业主委员会书面通报。

问：物业公司能否限制不戴口罩业主的进出小区的自由？

答：不可以。物业公司只能建议和劝告。

问：为什么公共场所必须带口罩才能进入？

答：根据《突发事件应对法》第49条第十项，市政府可以采取“防止发生次生、衍生事件的必要措施”，南京市2020年1月25日发布通告，决定在南京市公共场所实施佩戴口罩的应急处置措施。基于口罩供应的紧张，各公共场所采取了柔和的方式进行提醒，不欢迎未戴口罩者入内。

问：物业公司能否拒绝非业主进小区并对小区封闭式管理？

答：2020年2月4日，南京市政府发布通告，全面实施小区封闭式管理，物业公司应当按照市政府的通告，以及《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（试行）》第四条“防控操作指引”第（三）款“出入控制”第1项之规定，实施以下措施：（1）原则上拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等）；（2）对外出车辆和人员实施登记，登记内容含基本行程、去向；（3）对进入人员进行测量体温，超37.3度的，及时报告辖区内卫生健康部门。同时，物业公司应该与社区加强沟通联系，采取张贴通知、业主微信群发布等方式，做好宣传工作，避免冲突。

问：业主额测体温超过37.3°物业企业该如何操作？

答：拒绝其进入小区，同时立即报告物业管理处，由物业管理处上报所在社区、街道办事处。

问：业主拒绝测体温，物业公司是否可以拒绝其进入？

答：根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，以及《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（试行）》的规定，物业公司有权配合社区加强人员健康监测，对拒绝测体温的以及体温超37.3°的，拒绝其进入小区，不听劝阻强行闯入的，报告公安机关依法追究法律责任。

问：业主进入小区时，物业测温发现异常怎么办？

答：发现有体温超过37.3℃的业主，应仔细询问其是否有武汉旅居、接触史，并将相关情况报告项目经理和社区，由社区安排处理。对于驾车的业主，应告知其关闭空调，打开车窗强制通风几分钟后，再测量其体温。

问：如何对待快递和外卖员进小区？

答：根据《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（试行）》的规定，原则上拒绝其进入小区，其配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放，并通知客户自行领取；

问：对疫区返乡人员如何处理？

答：根据《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定，以及《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，社区要发布告示，要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记，并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检，每天两次体检，同时主动居家自行隔离14天。物业公司应当配合所在社区做好武汉返乡人员的居家隔离工作，并配合社区工作人员做好监督工作，如果其违反规定拒绝配合的，及时报告社区，并配合医政机关、公安机关实施强制措施。至于封门，我们认为：物业公司无权实施对业主的封门行为，只能由行政机关依法实施。

问：物业企业是否有权临时关闭小区部分大门？

答：可以，建议实施分时关闭，并应当通过各种方式提前通知业主。

问：如何处理小区里废弃口罩？

答：考虑到目前口罩的紧缺，以及不良商家及个人对废弃口罩二次回收、二次售卖的情况，建议物业服务企业在小区内设置专门的废弃口罩收集箱，由环卫所集中回收，如不能集中回收的，可以考虑采取焚烧处理。

问：物业公司向业主赠送口罩，业主投诉口罩质量问题，咋办？

答：首先物业公司不应采购质量得不到保障的口罩，其次，对于质量瑕疵，依照《合同法》规定，赠与人对赠送的物品不承担责任。

问：商铺业主要求减免商铺的物业费，咋办？

答：应当依据物业服务合同的约定进行处理。我们认为：在没有约定的情况下，疫情应当视为商业风险，建议等待疫情平息之后市政府出台相关政策。