法德东恒观点 | 新型肺炎防控后期小区物业管理法律问题问答

发布时间:2020/2/5浏览:0

随着最长潜伏期14天临界点的临近,疫情防控进入了深水区,遇到的问题更为突出,今年,在小区的物业管理工作中,绝大多数的物业公司配合政府,守土有责,尽心尽责,赢得了绝大多数业主的认可和赞赏,业主与物业公司的关系,共建了小区前所未有的和谐。结合前期小区物业管理中的出现的一些问题,我们编辑了防疫期间常见的物业服务法律问题问答,供物业公司与业主参考。


问:与新型肺炎防控有关的法律有哪些?

答:法律层面有全国人大制定的《传染病防治法2013》、《突发事件应对法2007》,行政法规层面有国务院制定的《突发公共卫生事件应急条例2011》,国务院规范性文件《2020关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》,主要是这四个法律法规规范性文件值得认真看看。除此之外,物业人应该认真阅读中国物业管理协会2020年2月1日发布的《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020(试行)》,认真执行区政府防控疫情的有关通知。


问:如果疫情严重,当地政府可能会采取哪些紧急措施?

答:根据《传染病防治法》第四章“疫情控制”的有关规定,区政府市政府有权决定以下事项:一,对疫病场所或该场所特定人员实施隔离措施;二,决定停工、停业、停课等;三,宣布某区域、全区、全市为疫区;四,调集本区域人员和物资,五,征用各种物资。省级政府可以决定封锁局部疫区,国务院可以决定封锁大中城市,跨省调集人员物资并征用各种物资。


问:物业公司能否拒绝鄂A牌照车辆进入小区?

答:需要区别对待,一,物业公司有权以小区停车管理制度为由,拒绝未在物业公司登记的鄂A牌照进入小区,二,如果是业主登记车辆,则不得拒绝,但应当集中统计本小区内鄂牌车辆的详细情况,向社区书面汇报,并向业主委员会书面通报。


问:物业公司能否限制不戴口罩业主的进出小区的自由?

答:不可以。物业公司只能建议和劝告。


问:为什么公共场所必须带口罩才能进入?

答:根据《突发事件应对法》第49条第十项,市政府可以采取“防止发生次生、衍生事件的必要措施”,南京市2020年1月25日发布通告,决定在南京市公共场所实施佩戴口罩的应急处置措施。基于口罩供应的紧张,各公共场所采取了柔和的方式进行提醒,不欢迎未戴口罩者入内。


问:物业公司能否拒绝非业主进小区并对小区封闭式管理?

答:2020年2月4日,南京市政府发布通告,全面实施小区封闭式管理,物业公司应当按照市政府的通告,以及《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020(试行)》第四条“防控操作指引”第(三)款“出入控制”第1项之规定,实施以下措施:(1)原则上拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域(包括但不限于快递员、外卖员等);(2)对外出车辆和人员实施登记,登记内容含基本行程、去向;(3)对进入人员进行测量体温,超37.3度的,及时报告辖区内卫生健康部门。同时,物业公司应该与社区加强沟通联系,采取张贴通知、业主微信群发布等方式,做好宣传工作,避免冲突。



问:业主额测体温超过37.3°物业企业该如何操作?

答:拒绝其进入小区,同时立即报告物业管理处,由物业管理处上报所在社区、街道办事处。


问:业主拒绝测体温,物业公司是否可以拒绝其进入?

答:根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定,以及《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020(试行)》的规定,物业公司有权配合社区加强人员健康监测,对拒绝测体温的以及体温超37.3°的,拒绝其进入小区,不听劝阻强行闯入的,报告公安机关依法追究法律责任。


问:业主进入小区时,物业测温发现异常怎么办?

答:发现有体温超过37.3℃的业主,应仔细询问其是否有武汉旅居、接触史,并将相关情况报告项目经理和社区,由社区安排处理。对于驾车的业主,应告知其关闭空调,打开车窗强制通风几分钟后,再测量其体温。


问:如何对待快递和外卖员进小区?

答:根据《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020(试行)》的规定,原则上拒绝其进入小区,其配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放,并通知客户自行领取;


问:对疫区返乡人员如何处理?

答:根据《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定,以及《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定,社区要发布告示,要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记,并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检,每天两次体检,同时主动居家自行隔离14天。物业公司应当配合所在社区做好武汉返乡人员的居家隔离工作,并配合社区工作人员做好监督工作,如果其违反规定拒绝配合的,及时报告社区,并配合医政机关、公安机关实施强制措施。至于封门,我们认为:物业公司无权实施对业主的封门行为,只能由行政机关依法实施。


问:物业企业是否有权临时关闭小区部分大门?

答:可以,建议实施分时关闭,并应当通过各种方式提前通知业主。


问:如何处理小区里废弃口罩?

答:考虑到目前口罩的紧缺,以及不良商家及个人对废弃口罩二次回收、二次售卖的情况,建议物业服务企业在小区内设置专门的废弃口罩收集箱,由环卫所集中回收,如不能集中回收的,可以考虑采取焚烧处理。


问:物业公司向业主赠送口罩,业主投诉口罩质量问题,咋办?

答:首先物业公司不应采购质量得不到保障的口罩,其次,对于质量瑕疵,依照《合同法》规定,赠与人对赠送的物品不承担责任。


问:商铺业主要求减免商铺的物业费,咋办?

答:应当依据物业服务合同的约定进行处理。我们认为:在没有约定的情况下,疫情应当视为商业风险,建议等待疫情平息之后市政府出台相关政策。